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抵押预告登记的房产,权利人是否可以行使优先受偿权?

 时间:2018-11-01 21:57:33来源:责任编辑:点击:

2010年11月,岳某与某房地产置业公司签订商品房买卖合同一份,约定其向某房地产置业公司购买在建房屋一处,房款总金额叁拾万元,同时,岳某与农行某支行签订个人购房担保借款合同约定农行某支行以按揭贷款方式向其发放借款贰拾壹万元整借款期限自2010年11月11日-2030年10月10日。由岳某以购买的上述在建房产作抵押,并由岳某向房产部门办理了预购商品房抵押登记某房地产置业公司承诺对上述借款提供阶段性(自预告抵押登记之日起至办理正式抵押之日止)保证责任。合同签订后,农行某支行依约定发放了贷款,后岳某连续120日未清偿借款,农行某支行提起诉讼,要求岳某偿还借款本金及利息,房地产置业公司承担连带责任保证,并要求对预购商品房抵押登记行使优先受偿权。

裁判情况,岳某与农行某支行签订的个人购房担保借款合同明确约定,连续90日未清偿借款,农行某支行可提前收回贷款,本案中,岳某违约在先,应依照借款合同约定向农行某支行给付全部借款本息。那么,银行对预告登记抵押的房产是否享有优先受偿权呢?本案当事人在涉案房屋上设立了抵押预告登记,预告登记是保全债权实现的措施,其不同于发生物权变动的本登记,抵押权预告登记所备案的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋正式抵押权设立登记之前,其享有抵押登记条件成就前办理抵押权登记的请求权,并非对涉案房屋享有现实的抵押权,预告登记后,本案当事人并未向登记机关办理抵押权正式登记,不能产生抵押权效力。

综上所述,案涉房屋抵押系预告登记,并未登记到不动产登记簿,不发生抵押权效力,双方可依借款合同主张债权请求权,故,莱西法院对银行主张对涉案房屋行使优先受偿权的诉讼请求不予支持,判决:

一、岳某返还银行贷款本金及相应利息;

二、房地产置业公司依照协议履行连带责任保证;

三、驳回银行的其他的诉讼请求。

法条链接

本案争议焦点是银行可否对预购商品房抵押预告登记的房屋享有优先受偿权?

预告登记制度是一项具有“两栖”特征的制度,一方面该制度跨越物权与债权分界,另一方面又联接物权实体法与登记程序法,在物权法及债权法上具有重要意义。

(一)预告登记的概念

我国物权法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

(二)预告登记的性质

预告登记系为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权得以实现,即预告登记产生保全效力,旨在实现一定的物权秩序。具体而言,旨在保障物权变动按照预告登记制度所欲实现的秩序完成预告登记的请求权基础不是预告登记本身,而是其保障的债权,在抵押权预告登记场合,抵押权预告登记所担保的请求权不是主债权债务中的请求权,而是抵押权人要求设立正式抵押权这一物权变动的请求权。

本案中,抵押预告登记系对岳某所购房屋作出的一种事先约束,以约束岳某以将来取得房屋所有权属证明后的房屋作为抵押标的物,办理房屋正式抵押登记(本登记),故,预告登记一定程度上系债权内容与物权效力的结合。

(三)抵押预告登记是否产生抵押效力?

本登记是对已经发生的物权变动进行的登记。物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上述条文强调不动产物权的设立,经依法登记且记载于不动产登记簿时发生效力,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而抵押预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记,不同于设立抵押权本登记,即抵押预告登记是不产生抵押权,仅为办理抵押权登记并设立抵押权的请求权,不发生物权变动效果,仅有抵押预告登记未完成本登记情形下,其所担保的主债权无优先受偿效力。

综上所述,本案中的预购商品房抵押预告登记,主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现,并非直接导致抵押权的设立。故在预购商品房上抵押预告未转换成房屋抵押正式登记之前,抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足,不予支持。

(记者 周长润 付静 通讯员 仇慧艳 单松源)

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